第二章 商品房预售管理

第六条 商品房预售实行许可制度。

申请商品房预售许可的主体必须是具有房地产开发资质的开发企业。

开发企业进行商品房预售,应当向当地预售管理部门提出申请,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

第七条 申请商品房预售许可,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用权证书。

(二)持有房地产项目开发经营权证明,建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程总 的25%以上(除土地价款以外投入的资金)。商品房预售形象进度为:六层及以下商品房建筑主体应达到地上二层以上,七层至十一层商品房建筑主体应达到地上三层以上,十二层及以上商品房建筑主体不低于地面以上四分之一;

(四)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者 机关查封、扣押;

(五)商品房预售方案应当说明商品房的位置、带装修约、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容;

(六)已完成预测绘并建立楼盘表;

(七)已办理前期物业确认手续。

第八条 开发企业申请商品房预售许可,应当提报下列材料并对其真实性负责:

(一)商品房预售许可申请表;

(二)营业执照、资质证书和开发经营权证明;

(三)国有土地使用权证、建设项目立项批准文件、建设工

程规划许可证、建筑工程施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总 的比例符合规定条件的证明、工程施工合同和工程施工进度计划表;

(五)前期物业服务合同、物业管理方案确认单、房屋使用管理维修公约;

(六) 控制预留房证明文件;

(七)经预售管理部门备案的商品房预售方案;

(八)商品房预售资金 证明文件;

(九)预测绘文件、楼盘表、规划设计图纸、商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图;

(十)企业法定代表人以及委托代理人身份证明、委托书。

第九条 商品房预售许可,应当按照下列程序办理:

(一)受理。开发企业按本办法第八条的规定提交有关材料,材料齐全符合法定形式的,预售管理部门应当场出具受理通知书;材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场或者5日内一次性书面告知需要补正的全部材料。

(二)审核。预售管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核,并到施工现场查验申请预售项目工程形象进度是否达到预售标准,填写现场查验报告。

(三)许可。对符合法定条件的,预售管理部门应当在受理之日起10日内,依法做出准予预售许可的书面决定,并向开发企业颁发《商品房预售许可证》;对不符合法定条件的,预售管理部门应当自受理之日起10日内,依法做出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请 复议或者提起 诉讼的权利,并送达开发企业。

(四)公示。《商品房预售许可证》应当加盖当地预售管理部门印章并予以公示,公众有权查阅。

第十条 商品房项目一般应以同期取得的《建筑工程施工许可证》载明的范围为单位申办预售许可,申请预售许可的小规模为栋,不得分层、分单元申请预售许可。

第十一条 开发企业预售商品房之前,应当合理确定销售价格,明码标价,一套一标。物价部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范开发企业依法自主定价。具体办法按照有关法律法规以及我市有关规定执行。

第十二条 开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。取得《商品房预售许可证》后的商品房项目,开发企业不得擅自变更规划、设计。

经有关部门批准的规划和设计变更导致申请预售许可时的相关内容发生变化时,开发企业应当持预售变更申请表,及时到预售管理部门办理预售许可变更手续。

第十三条 规划、设计变更导致预售商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发企业承担违约责任。

第十四条 预售管理部门对已核发《商品房预售许可证》的项目工程进展情况进行监督检查,发现问题,即时责令开发企业限期改正。

预售管理部门应当设立投诉电话,及时受理、答复投诉。

第十五条 实行商品房预售方案备案制度。开发企业申请商品房预售许可时,应当按照诚信、合法、科学、合理的原则制定商品房预售方案,明确上市预售进度,按照方案预售商品房。预售方案应提交预售管理部门备案。

商品房预售方案管理备案的具体办法,由市、县预售管理部门制定。

第十六条 商品房预售合同严格实行网上备案登记制度。有关办法按照潍政办字〔2008〕188号文件规定执行。

第十七条 实行商品房预售资金 制度,预售管理部门负责商品房预售资金的 工作。 期限自项目核发《商品房预售许可证》开始,至项目办理房产初始登记止。开发企业进行商品房预售前,必须设立 账户,与预售管理部门、 银行签订商品房预售资金 协议书。商品房预售所得的款项,必须用于与预售商品房有关的工程建设,不得挪作他用。

商品房预售资金的缴存、拨付和 ,严格按照有关规定执行。

第十八条 建立商品房预售资金 信息系统,对预售资金缴存和拨付进行全过程、全方位管理,为房地产开发企业和金融机构提供 的信息服务平台。