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[摘要] 今天给大家讲一下新版的商品房预售合同,今年5月31日开始实行的北京市北京市商品房预售合同,它是在以前的商品房买卖合同制上进行的修订,从今年3月15日开始,预售合同必须进行网上签约和备案。
律师:大家好,我是北京市惠诚律师事务所的袁前岭律师。今天给大家讲一下新版的商品房预售合同,今年5月31日开始实行的北京市北京市商品房预售合同,它是在以前的商品房买卖合同制上进行的修订,从今年3月15日开始,预售合同必须进行网上签约和备案。
这是政府控制的一个手段,一个程序。这个合同是一个示范文本,由北京市建委和工商行政管理局制定的,所谓的示范文本就是给买卖双方一个示范的作用,大家可以对示范文本做一些修改和修订。
所谓的示范文本,就是让大家知道签合同应该有这些内容,不能缺少一些必备的条款。签订的基础是该商品房已经具备了销售条件,就是说应该有销售许可证,大家在签合同之前,也应该让开发商,或者我们合同里面的出卖人出示你们需要了解的,或者是需要看的一些证明文件。这个证明文件,5证的内容我在下面会给大家讲到。
当事人应该按照自愿公平、诚实信用的原则订立合同,双方当事人可以对合同进行修改,所谓的合同,按照法律规定,是双方当事人意思一致的结果和产物,任何一方不能把自己一方的意志强加给另一方,不能说之前的内容是政府规定的,必须要接受,或者是说是公司规定的,必须要接受,这些从合同法来说都是没有任何道理的,我可以对它的内容提出异议,或者是我提出意见和他协商,作为我们,也不能强加于开发商,只能是双方商量,对条款和内容达成一致。
所谓示范文本有很多内容可以让双方当事人选择,让双方当事人自己填充上去,而不是所有的示范文本是一成不变的,在签合同前开发商把一些选择项选择上了,他认为比较合适的补充协议已经写在上面了,大家买过房的都知道,在签合同的时候,售楼小姐把上面的内容填好,直接签字就可以了,他稀里糊涂就让你过去了,所以说大家签合同时一定逐条逐条地看完,开发商肯定选择对自己有利的条款,以及开发商自己补充进去的协议,这是我们关注的焦点。
以前的合同是一式四份,这种情况下导致很多贷款的业主,它手里面没有合同原件,只有复印件,这一份被抵押到了银行,现在在网上是申请打印下来,所以我们和开发商协商,我们签五份、签六份,确定我们买受人手里至少有一份原件。
这几点对大家了解整个合同是非常重要的。下面就是这个合同的内容的主题,合同的内容前面是当事人双方的基本情况,出卖人是开发商,大家要注意出卖人里面有营业执照的注册号以及企业的资质证书号,这两点一定要让开发商写清楚,如果我们没有详细审查开发商的资质,应该让开发商把资质证书号写在合同上面。有很多的开发商,有很多的经验,有可能开发商只是这么一个临时资质,从事房地产开发只有一年。
然后是买受人的情况,包括姓名、身份证等等。关于合同的条,就是项目的建设依据,所谓的建设依据就是这个楼盘为什么能够建成,项目的合法性,这个依据里面能够涉及到国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,开工证,首先建设用地规划许可证,确定你的土地是划拨还是出让的方式取得土地的,然后是该土地的国有土地使用证号是多少,土地使用权面积是多大,就是你的地块是多大。
现在很多的开发商张口就是说我们的开发面积是多少万平米,他们有的时候开发商取得土地的方式,是逐块逐块地取得土地,减少他们的压力,可能不是他说的已经有多少亩土地,在宣传它的规划的时候,把整体的宏观的规划说得很好,但是实际上拿到的土地只是他宏观规划的一个角落而已,这一块之外的宏观规划你们怎么相信他,他说以后我们会有一个商业街,或者是以后的规划是一个小学、中学,这些东西如果不在土地范围内的话,我们要了解这个土地的地块有多大,这是你权益的基础。
然后就是土地的用途是商业还是住宅,还是部分商业部分住宅,土地使用年限,如果是住宅的话,土地使用年限应该是70年,土地使用年限有一个日期比如说从2005年1月1日,到2075年的12月31日。
这是土地使用权证,大家在看土地使用权的时候,要注意土地有没有抵押的问题,抵押到哪家银行,抵押多少钱,抵押的期限是多少。
接下来是建立商品房的暂定的名字,就是这个开发的房屋名字叫什么,比如说某个项目。然后就是建设工程规划许可证的证号,建设工程施工许可证的证号,大家要看原件,或者是建设用地规划许可证也要看一下,了解一下土地规划的建设用地的情况,比如说要盖多少栋楼,每栋楼的高度是多少,多少层,这样上面都会有体现。
在建设用地规划许可证里面,会直接体现出比如说小区的垃圾站、变电室在什么地方,详细的小区的楼间距是多少,都会有体现,要和开发商交涉,看这几个证件,因为这几个证件是我们买房的基础,买房合法性的基础,以及项目的基础。
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