主题：二手房交易流程案例：10大注意事项逐一看

二手房交易流程相对于一手新房交易来说，无论是从选房到签约都有其自身的特殊性。随着“330楼市新政”的出台刺激，二手房楼市已经持续升温半年，但随之而来的问题也越来越多。现在就整理出来典型的二手房交易流程中出现的典型案例，让实际事例告诉你，二手房市场中应该注意的10大买房注意事项。

二手房交易流程案例频敲警钟：违约频繁为哪般？

“3·30”新政后，深圳一二手房疯涨，由此产生了二手房违约潮。最近，番禺区一位违约业主有可能倒赔60万元的新闻也开始让人警觉是否深圳二手房违约潮“杀”到广州。买卖房屋惹上官司，这是买家和业主任何时候都不愿意面对的情况，如果遇上房价急速上行或下滑，拖多一天就意味着再购（售）房屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房违约，该怎么办呢？

深圳他山石：房价涨了 违约案件处理多了

据某房产报道，房价疯涨，深圳史无前例地在二季度成为了“中国二手房违约重灾区”。

7月19日，深圳龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额，比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而，业主赔偿20%违约金，但房子涨幅达40%，看似买方胜诉，实际上仍是卖方获得了违约利益。目前深圳二手房市场违约纠纷仍在持续，而“3·30”新政后深圳疯狂违约潮的判决高峰将在今年10月左右。

据悉，至今深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件，直到6月为止已经超过了两千起，而深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件，则数量已超过了6000宗。有买家笑称：“如今最恨业主的还不是我们，而是法院的法官和相关工作人员，全市6000多件房产纠纷案，每个法官手上几百个，害得法官和助理们每天加班到半夜。”

合富置业业务营运中心相关人士表示，在买卖双方所签署的网签合同中，已对卖方可能出现的反价等违约行为进行了约定，如卖方已收取定金的，则买方作守约方可要求卖方按定金的双倍或楼价的10%~20%作出赔偿。在法院的实际判例中，如卖方在收取定金后出现恶意违约行为的，对于买方要求赔偿楼价10%~20%作为违约金的诉讼请求，是完全有可能得到法院支持的。

从深圳爆发的二手房违约潮来看，法院的判决已越来越倾向于支持买家得到相当于楼价20%的违约金。满堂红黄晓文表示，在合同中，违约金最高为楼价20%。在一般情况，如果业主只收取定金而进行违约，业主被认为是普通违约，买家有可能获得双倍赔定，或者相当于楼价10%的违约金。如涉及买家垫资赎契而业主违约，由于这已涉及买家提前支付部分或者全部的首期款，对买家的购房计划产生巨大影响，这种行为可判定为恶意违约，则有可能被法院判决相当于楼价20%的违约金。

如果你不幸遇上二手房违约，该怎么办呢？二手房交易中除了违约频现，还有哪些需要注意的问题？一起来看看二手房交易流程中需要注意的10大买房注意事项。

二手房交易流程10大注意事项逐一看：

1、买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

二手房交易流程10大注意事项

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

五改二之后，二手房交易应该火了把